作者：佚名来源：浙江老年报日期：2010-4-26点击数：
您的家园您做主了吗
业主维权路在何方
拥有一套房子，也许是许多人一辈子最大的投资和希望。可是住进小区后，在这个家园里您真的成为主人翁了吗？近年来，有关居民与开发商、居民与物业公司之间的纠纷投诉居高不下。许多居民反映，自己的权益受到了侵害，无法得到保障或不知道该怎样维权。
4月上旬，在热心业主维权的老人郑邦杰、包彦衡、许道生等人的“集结”下，杭州和金华的近30位老年业主召开了“业主联谊会”。对于大家碰到的典型问题，浙江省老年维权法律咨询热线“967345”的承办单位浙江励恒律师事务所李德仁律师进行了点评。
物业费为什么总是一笔糊涂账
“业主维权，难啊！”家住杭州求是小区的陈教授今年78岁，她说，维权的道路很艰辛，自己已经走了10年。“物管并不面向社会公开招标、业委会与物管之间的合同也不公开……最大的问题是物业费的账目不清。”
陈教授说，2008年小区物业公布的停车费为55万元左右。她算了笔账，小区光固定地面停车就有700多辆（停车费100元/月），还没算上临时停车费。陈教授说，按规定，小区内的停车费用应该上缴给业主委员会统一管理，可身为业委会委员的她，从来没有看到过具体账目。
“物业公司一边说收不到钱，一边又不公布明确的账目和拖欠名单，这叫人怎么信服呢。”陈教授指着一份支出清单说。
律师点评：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业管理企业根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备和场地进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。其经营性收入的收支情况应按规定每6个月至少公布一次，并接受业主或业主委员会的询问和监督。也就是说，物业公司公布收入、接受询问和监督是应尽的法定义务，同时其经营收入补充为专项维修资金这也是法定义务。
该小区的业主委员会有权予以制止并督促物业公司限期改正其行为。逾期不改正的，业主委员会可以终止物业管理服务合同。情节严重的，小区业主委员会可以要求物业管理部门降低其物业管理资质等级，直至要求物业管理部门吊销资质证书。
小区道路破损谁来管
65岁的谷大伯住在杭州宋都凯旋苑，说到自己小区的物业，他也直摇头。“我们小区里的路是由瓷砖组成的，原来既平整又实用。可现在短短一条路有七八个地方都破了，变得凹凸不平，给居民出行带来了极大的麻烦，可是物业却当没看到，迟迟不肯解决。”
不仅如此，小区里有段时间小偷肆虐。“一个月最少有六七户人家失窃。”谷大爷说。去年，物业要参加评比，还要求业主开“满意”证明。“这样的管理，你说我们怨不怨！”
更令谷大伯不理解的是，选业委会，退休人员为什么不能参加。“他们觉得我们老了，做不了事情，可年轻人哪有这个时间管啊。热心的老人完全可以继续发光发热，为居民谋更多福利。”谷大伯的这番话得到了不少老人的支持。
律师点评：物业管理企业接到业主物业损坏报修时，及时进行维修和处理，这是物业管理企业一项法定义务和合同约定的义务。物业管理企业不履行物业管理服务合同或者履行合同未达到规定标准的，业主委员会可以要求物业管理企业承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。业主委员会有权予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，业主委员会可以终止物业管理服务合同。
根据法规规定房屋的所有权人为业主。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。因此，物业管理企业认为“退休人员不能参选业委会”，这一主张无法律依据。建议热心老人想参加的，如是房屋所有人的可直接参加，不是房屋所有人，可由房屋所有人书面委托授权参加。
12层的房子“长”了5层
专程从金华赶来参加这次业主维权联谊会的徐大伯反映，在他所住的小区，还违规增加容积率，业主维权无门。“在开发商的土地出让合同和省有关部门的文件中，我们小区的建筑面积是98815平方米，可开放商却向市建设部门报了114700多平方米。”徐大伯说，小区规划层高是12层，到了竣工验收时，“长”到了15层，最后都变成了17层。“我们买房、交房的时候都不知道，一直被蒙在鼓里。”至今，小区内被“缩减”的绿化面积，也还没有通过有关部门验收。
律师点评：该小区建设单位（开发商）擅自处分属于业主的物业共用部位所有权或者使用权，使该小区的建筑容量增大，违背了规划部门的规划。
小区业主有权依据法律规定请求政府部门对违规部分予以强行拆除；对给业主造成损失的，请求开发商依法承担赔偿责任。
小区的广告费归谁用
“业主和物管应该是东家与管家的关系。”杭州府苑新村业委会许主任这样认为。在府苑新村，业委会专门成立了一个财务管理委员会，对账目进行审核和预、结算，真正实现“自己的钱自己管，大家的钱为大家”。
走进府苑新村，到处都可以看到广告的影子：汽车、网通、网络……光这部分的收入每年就有5—6万元。“这些钱，都应该由业主委员会管理。”许主任介绍，按国家规定，无论纸制广告还是LED屏广告，无论投放在街面、楼道还是宣传栏，只要是进入到小区的范围内，所有的广告收入都应该交由业委会统一管理，具体的费用和形式可以由双方讨论决定。
律师点评：根据《物权法》、《物业管理条例》及《杭州市物业管理条例》的规定，利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后，方可办理审批手续。业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利。
府苑新村业主委员会的做法值得提倡，即设立财务管理委员会，这样使小区的车位收入、广告收入等其他小区物业合法收入能够实现有效管理，更好地达到“自己的钱自己管，大家的钱为大家”的目的。